Запрос о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Три самые распространенные ошибки при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости Два законных способа

До недавнего времени при расчете налоговой базы для налога на имущество физических лиц применялась инвентаризационная оценка, в основу которой была положена стоимость создания объекта недвижимого имущества с учетом коэффициента износа.

С 2016 г. налоговой базой для расчета налога станет кадастровая стоимость имущества, которая заменит собой принимавшуюся для расчета налога инвентаризационную стоимость.

В пункте 3 «Основных направлениях налоговой политики РФ на 2016 год и на плановый период 2017 и 2018 годов» указано, что «целью введения нового налога на имущество физических лиц является переход к более справедливому налогообложению исходя из кадастровой стоимости имущества, как наиболее приближенной к рыночной стоимости этого имущества».

Таким образом, подход законодателя заключается в применении в качестве налоговой базы для целей налогообложения стоимости, размер которой приближен к рыночной. По сути своей, налогом облагается имущество как богатство, обладающее способностью принести его владельцу доход в процессе использования или его возможной реализации. Рыночная стоимость является гарантией потенциальной платежеспособности владельца и мотивирует к эффективному распоряжению собственностью.

Между тем, такой подход к пониманию кадастровой стоимости понятен для случаев использования имущества в предпринимательской деятельности с целью извлечения прибыли и спорен для случаев использования имущества исключительно для проживания. Ведь в этом случае облагается факт обладания имуществом, т.е. капитал, а не чистый доход, который приносит имущество. Данная ситуация приводит, с одной стороны, к нарушению принципа налогового законодательства - все налоги должны иметь экономическое основание (п.3 ст. 3 НК РФ), с другой стороны, ведет к актуальному вопросу социальной справедливости налогообложения имущества жилого фонда.

В стране имеется значительный фонд ветхого жилья, определенная часть которого приходится на центры крупных городов. Так, стоимость старой коммунальной квартиры в центре города по данным инвентаризационной оценки ничтожна мала, а по данным кадастровой – существенна.

К примеру, в центре Москвы разрыв между рыночной и инвентаризационной стоимостью в ветхом жилом фонде, в среднем составляет от 20 до 40 раз. Для собственников подобного жилья даже при минимальной ставке налога после кадастровой оценки налог вырастет в 4-7 раз.

Возможна ситуация, когда одном и том же старом жилом доме в центре города квартира, отремонтированная за несколько миллионов рублей, и ни разу не видевшая ремонта, будет оценена одинаково. При этом если проживать в неотремонтированной квартире, предположим, невозможно, то платить налог владельцу жилья в любом случае придется.

Механизм определения кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость имущества определяется путем проведения субъектами Российской Федерации государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

В настоящее время на сайте https://www.nalog.ru/rn77/taxation/taxes/imuch2016/ ФНС России опубликован перечень 28 субъектов Российской Федерации, принявших решение о применении с 01.01.2015 кадастровой стоимости объектов недвижимости в качестве налоговой базы.

Так, оценщику поступает перечень объектов, находящихся в государственном кадастре недвижимости. Он выделяет отдельные группы объектов недвижимости для объектов по схожим ценообразующим и техническим характеристикам. В зависимости от того, в какую группу попадает оцениваемый объект, определяется его кадастровая стоимость.

«Массовая» оценка, таким образом, исключает индивидуальный подход и не учитывает все особенности оцениваемого имущества (его состояние и уровень пригодности для проживания, преимущества и недостатки его расположения относительно инфраструктурных объектов и т.д.). Одновременно возникает существенный риск того, что по результатам такой оценки стоимость имущества может быть как в разы завышена, так и занижена.

Проводить государственную оценку разрешено не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года (а для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя - не чаще одного раза в два года).

После завершения оценки региональные и муниципальные администрации утверждают ее результаты и передают их в управление Росреестра.

Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра в сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» https://rosreestr.ru/site/.

Кадастровая стоимость имущества должна быть приближена к его рыночной стоимости, в связи с чем, исчисление налога по кадастровой стоимости повлечет увеличение суммы налога.

Кадастровая стоимость определяется с учетом требований федеральных стандартов оценки, отраженных в Приказах Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), от 25.09.2014 № 611 «Оценка недвижимости» (ФСО №7), от 22.10.2010 № 508 «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)».

Федеральный стандарт оценки указывает на то, что выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован (п.9 Приказа Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508).

Однако ценообразующие факторы объектов оценки, группировка объектов оценки определяются оценщиком самостоятельно и собственнику имущества в итоге не известны.

Таким образом, действующий порядок определения кадастровой стоимости не прозрачен для налогоплательщика и может привести к нарушению принципа установления налога законом (п.1 ст. 3 Налогового кодекса РФ), в силу которого налогоплательщикам должна быть ясна из закона величина своих налоговых обязательств или порядок её определения.

Расчет налога на недвижимое имущество

Сами налоговые органы не участвуют в процессе определения кадастровой стоимости имущества, а только рассчитывают налог, оперируя данными, полученными из базы данных Росреестра. Налоговый орган также направляет уведомление об уплате налога.

При расчете налога на имущество, помимо данных о кадастровой стоимости имущества, учитываются также следующие показатели:

1. Законодательно предусмотренное уменьшение кадастровой стоимости на кадастровую стоимость 10 кв.м. в отношении комнат, 20 кв.м. в отношении квартир, 50 кв.м. в отношении жилых домов (налоговый вычет).
2. Переходный период, который предполагает последовательное увеличение суммы налога в течение четырех налоговых периодов с помощью применения понижающих коэффициентов – 0,2; 0,4; 0,6; 0,8 (п. 8 ст. 408 НК РФ). Начиная с пятого налогового периода, сумма налога к уплате исчисляется без применения коэффициента.
3. Размеры налоговых ставок, установленных нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - региональными законами. Так, в г. Москве ставки налога на имущество физических лиц установлены Законом г. Москвы от 19.11.2014 № 51 «О налоге на имущество физических лиц».

Таким образом, налог на недвижимость для физических лиц планируется повышать постепенно. При расчете налога в формулу будет временно включаться понижающий коэффициент. Рассчитан такой порядок на четыре налоговых периода, т.е. на 4 года, поэтому полную сумму налога, налогоплательщик увидит только к 2020 году.

Отметим, что налоговая ставка для апартаментов превышает налоговые ставки, установленные для обложения жилых домов и помещений, а льготы в отношении апартаментов не предоставляются. При этом на практике распространено приобретение апартаментов, не признаваемых жилыми помещениями, для целей проживания, поскольку они являются более доступными по цене, чем жилые помещения. В некоторых случаях апартаменты являются единственным жильем.

Однако до тех пор, пока законодатель не урегулировал иным образом вопрос налогообложения апартаментов, их собственники будут нести бремя уплаты налога в повышенном размере.

С учетом известной информации о кадастровой стоимости, налогоплательщик сможет проверить каким образом рассчитывается сумма налога, которая будет указана в уведомлении об уплате налога, рассчитав ее с помощью «калькулятора» на сайте ФНС https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/.

Для удобства приведем пример расчета налога на имущества по кадастровой стоимости.

Например, у гражданина имеется в собственности квартира в 75 кв. м в г. Москве. Кадастровая стоимость этой квартиры по данным Росреестра, предположим, оценена в 19,5 млн. руб. Налоговая ставка - 0,15%. Собственник квартиры не имеет льгот, предусмотренных п. 1 ст. 407 НК РФ.

Стоимость 1 кв. м, исходя из кадастровой стоимости, составит: 19,5 млн. руб. / 75 кв. м = 260 000 руб.

Размер налогового вычета: 20 кв. м x 260 000 руб. = 5 200 000 руб.

Расчет налога к уплате произведем по формуле: Н = Н1 x К + Н2 , где

Н - сумма налога, подлежащая уплате;

Н1 - сумма налога, исчисленная исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости;

Н2 - сумма налога, исчисленная исходя из соответствующей инвентаризационной стоимости объекта недвижимости за последний налоговый период определения налоговой базы

К – понижающий коэффициент

Н1 = (19 500 000 руб. – 5 200 000 руб.) x 0,15% = 21 450 руб.;

Н2 = 0 руб. - это сумма налога, исчисленная из инвентаризационной стоимости в 2014 г.

Н = (21 450 -0) x 0,2 + 0 = 4 290 руб. - сумма налога к уплате за 2015г.;

Н = (21 450 -0) x 0,4 + 0 = 8 580 руб. - сумма налога к уплате за 2016 г.;

Н = (21 450 -0) x 0,6 + 0 = 12 870 руб. - сумма налога к уплате за 2017г.;

Н = (21 450 -0) x 0,8 + 0 = 17 160 руб. - сумма налога к уплате за 2018г.

Основанием для уплаты является уведомление из налоговой инспекции (ст. 409 НК РФ). Налоговый орган должен направить его не позднее чем за 30 рабочих дней до даты уплаты налога (п. 2 ст. 52 НК РФ). Налог на имущество должен быть уплачен не позднее 1 октября следующего года.

Пересмотр кадастровой стоимости

Если налогоплательщик полагает, что кадастровая стоимость завышена (а соответственно завышена и налоговая база), то он вправе подать заявление о ее пересмотре.

Оснований для пересмотра может быть два:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Использование первого основания предполагает анализ отчета о государственной кадастровой оценке, выявление недостоверных сведений, что затруднительно. Поэтому на практике оспаривание по этому основанию встречается крайне редко.

В подавляющем большинстве случаев используется второе основание. Для этого оценщиком по заказу налогоплательщика подготавливается отчет об оценке рыночной стоимости объекта. Этот отчет проходит экспертизу на соответствие требованиям законодательства. Экспертиза проводится экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В случае успешного пересмотра налогоплательщик имеет возможность «приравнять» завышенную кадастровую стоимость к рыночной стоимости (нивелировать последствия оценки в массовом порядке) и, таким образом, уменьшить размер налоговой базы.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости с приложением отчета и иных указанных в законе документов налогоплательщик вправе обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра субъекта РФ, или в суд.

Перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению, подаваемому в комиссию, указан в абз. 16 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Требования к содержанию заявления, подаваемого в суд, а также перечень прилагаемых документов указаны в статьях 125, 126 и 246 КАС РФ.

При подготовке документов и подаче заявления физическими лицами необходимо учесть ряд особенностей.

Прежде всего, закон не требует от физических лиц в обязательном порядке обращаться с заявлением в комиссию. Заявитель может сразу обратиться в суд. В соответствии с правилами статей 20 и 245 КАС РФ заявление подается в суд общей юрисдикции уровня субъекта (например, Мосгорсуд, Мособлсуд).

Рассмотрение заявления в комиссии, должно было по замыслу законодателя осуществляться в административном порядке быстро и эффективно. На практике, к сожалению, этого не происходит. Документы, подаваемые в комиссию, как правило, не получают надлежащей оценки. Велик риск отказа в удовлетворении заявления по основаниям, законность которых можно поставить под сомнение.

При этом нельзя не отметить, что обращение в комиссию не облагается государственной пошлиной, а за обращение в суд требуется заплатить 300 рублей в отношении каждого объекта, стоимость которого оспаривается (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

К заявлению, подаваемому в комиссию не предъявляются строгие процессуальные требования, которые предъявляются к административному иску.

Также немаловажно, что сроки рассмотрения комиссией заявлений куда меньше, нежели в суде. Комиссия на практике рассматривает заявление в течение не более чем двух недель, тогда как судебное разбирательство может затянуться на несколько месяцев только в суде первой инстанции.

Очевидно, что порядок работы комиссий требует усовершенствования с целью повышения эффективности их работы.

Важно учесть временной фактор. Результаты пересмотра стоимости будут применяться для определения налоговой базы начиная с 1 января того налогового периода, когда подано заявление с суд. Например, если заявление подано в декабре 2016 года, то, несмотря на то, что спор будет разрешен только в 2017 году, результаты пересмотра будут применяться с 1 января 2016 года.

При этом утверждение результатов очередной государственной оценки «аннулирует» результаты пересмотра. Как уже указывалось выше, государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года (а для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя - не чаще одного раза в два года).

То есть, налогоплательщику необходимо выяснить, когда были утверждены результаты прошлой оценки и оценить целесообразность подачи заявления о пересмотре с учетом перспектив проведения следующей государственной оценки.

Важно учесть финансовый фактор. Для пересмотра требуется привлечение оценщика и, как правило, юриста. Соответственно, стоимость самой процедуры оспаривания может превысить размер полученной экономии. Например, стоимость только подготовки отчета об оценке рыночной стоимости одной квартиры в г. Москвы и проведения его экспертизы варьируется от 30 000 до 60 000 рублей.

Поэтому в случае с садовыми товариществами, коттеджными поселками, многоквартирными домами с типовыми планировками квартир можно посоветовать налогоплательщикам объединять свои усилия, и обращаться в суд совместно (пп. 3 ч. 2 ст. 41 КАС РФ).

Инициатором такого объединения может являться ЖСК или ТСЖ, созданные в соответствующем доме или поселке.

Оценщик в этом случае готовит одну форму отчета и использует ее при подготовке отчетов различных объектов. При оценке, как правило, используется сравнительный подход, и используются единые объекты-аналоги.

При этом отсутствуют нормативные ограничения и по отражению в одном отчете об оценке по заказу нескольких налогоплательщиков результатов оценки нескольких объектов. Однако на практике такой способ используется оценщиками редко. Это связано с тем, что увеличивается вероятность технической ошибки при составлении единого документа.

Закон об оценке предусматривает, что Минэкономразвития России может для определенных случаев установить и один раз в три года пересматривать максимальный размер платы за проведение экспертизы отчета для целей пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих физическим лицам и предназначенных для их проживания, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, огородничества (абз.31 и 32 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Однако на момент подготовки настоящей статьи указанные случаи и максимальный размер не установлены.

Выводы

Неясность подходов, методов и моделей определения кадастровой стоимости, влечет недоверие собственников к результатам проведенной кадастровой оценки имущества, и, как следствие, приводит к росту дел, связанных с ее судебным оспариванием.

Помимо урегулирования законодательства в области кадастровой оценки, законодатель может, по нашему мнению, предусмотреть ряд дополнительных мер, смягчающих последствия роста налогового бремени. К таким мерам можно отнести увеличение переходного периода введения налога, расширение перечня льготных категорий плательщиков, учет размеров уплачиваемых коммунальных платежей и сборов на капитальный ремонт при расчете налога.

Совершенствованию подлежит и порядок пересмотра стоимости. Необходимо вносить изменения в порядок работы комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, одновременно увеличивая ответственность членов комиссий за его соблюдение. Результаты пересмотра не должны аннулироваться проведением очередной государственной кадастровой оценки, а должны учитываться и в дальнейшем с учетом коэффициентов, отражающих рост рыночной стоимости недвижимости в том или ином регионе.

Чиновники утвердили новые методические указания по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости. Эксперты не верят, что собственникам станет проще.

С 1 ноября 2016 года вступают в силу методические указания о кадастровой оценке. Документ определяет новые правила расчета стоимости недвижимости только для государственных оценщиков. По закону, который вступит в силу с 1 января 2017 года, пересматривать кадастровую стоимость они должны каждые пять лет.

По новым правилам оценят только здания

Минэкономразвития рекомендует пользоваться указаниями для определения кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, в том числе зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов. То есть по новым правилам будут оценивать именно здания и земельные участки, предназначенные для градостроительной деятельности. Сельхозугодия, особо охраняемые природные территория, земли, расположенные за пределами населенных пунктов, и участки, которые заняты водоемами, оценщиками должны оцениваться по иным нормам.

Из чего будет складываться кадастровая оценка

Кадастровая стоимость необходима для расчета налога на имущество организаций и граждан. Согласно рекомендациям, она должна проводиться на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками объекта. При этом на стоимость будет влиять место нахождения оцениваемой недвижимости и степень ее износа.

Чиновники уточняют, что кадастровая стоимость объекта не может быть выше рыночной. Если узнать рыночную цену не удается, то можно воспользоваться ориентировочными данными. Кроме того, в методических указаниях сказано, что разница между стоимостью типовых объектов, находящихся в одной ценовой зоне, не должна превышать 10%.

Что касается степени износа, то чем она выше, тем стоимость объекта для расчета налога на имущество должно быть ниже. Однако если в здании проводился капитальный ремонт, общий срок его службы не учитывается, а степень износа - нулевая.

Откуда возьмут информацию

Минэкономразвития предлагает оценщикам пользоваться различными информационными системами для определения факторов, влияющих на кадастровую стоимость объекта. Среди них:

• Информационная система обеспечения градостроительной деятельности;


• Федеральная государственная информационная система территориального планирования;


• Федеральная информационная адресная система;


• Информационные системы Минсельхоза России;


• Реестр курортного фонда Российской Федерации;


• Реестр объектов электросетевого хозяйства, входящих в единую национальную (общероссийскую) электрическую сеть;


• Федеральный информационный реестр гарантирующих поставщиков и зон их деятельности;


• Государственный реестр опасных производственных объектов;


• Государственный кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых;


• Реестр контрактов, заключенных заказчиками (государственных, муниципальных).

Поможет ли собственникам новая методика оценки недвижимости

Чиновники говорят, что разработка подробных методических указаний по установлению кадастровой оценки объектов связана с подписанием закона "О государственной кадастровой оценке". Документ, который вступит в силу с 1 января 2017 года, позволяет оценивать объекты только государственным оценщикам. Методические указания помогут сократить численность недовольных собственников, поскольку имеются четкие рекомендации, как и что считать.

Однако некоторые эксперты отмечают , что документ не был досконально обсужден. А самое главное - его положения не прошли полноценную практическую апробацию в регионах, чтобы в дальнейшем были учтены все возможные проблемы. А это значит, что проблем у собственников меньше не станет. Особенно учитывая, что государственная оценка, по новому законы, будет проводиться каждые 5 лет.

Комментарий к Постановлению Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28.

В последнее время получили широкое распространение споры о кадастровой стоимости объектов недвижимости. Стремясь минимизировать обязательные платежи, владельцы недвижимого имущества буквально заваливают суды соответствующими исками.

Комментируемое постановление содержит разъяснения Пленума ВС РФ по вопросам, возникающим у судов при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Полагаем, данный материал также будет полезен субъектам хозяйственной деятельности (организациям и индивидуальным предпринимателям) и физическим лицам.

Порядок определения кадастровой стоимости

Понятие кадастровой стоимости дано в ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в отношении вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с гл. III.1 Федерального закона № 135-ФЗ и включает следующие этапы:

В отношении каждого объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН) содержатся сведения о кадастровой стоимости. Так, согласно пп. 11 п. 2 ст. 7 Федерального закона № 221-ФЗ дополнительными сведения об объекте недвижимости в ГКН являются сведения о его кадастровой стоимости.

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно путем запроса сведений из ГКН в форме кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости (пп. 4.1 п. 2 ст. 14 Федерального закона № 221-ФЗ). Кроме того, в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ № 504 указывается и в кадастровой выписке, и кадастровом паспорте.

На что влияет кадастровая стоимость объекта недвижимости?

В соответствии с п. 5 ст. 65 ЗК РФ кадастровая стоимость устанавливается для целей налогообложения и определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Действительно, в первую очередь кадастровая стоимость влияет на размер некоторых налогов, Так, она является базой для:

• налога на имущество организаций (ст. 375 НК РФ);
• земельного налога (ст. 390 НК РФ);
• налога на имущество физических лиц (ст. 402 НК РФ).

Кроме того, кадастровая стоимость используется в следующих случаях:

Таким образом, кадастровая стоимость является, прежде всего, экономическим показателем и существенно влияет на гражданский оборот.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости

Особенности рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости установлены ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ. Оспаривать кадастровую стоимость могут физические и юридические лица (если затрагиваются их права и обязанности), а также органы госвласти (ОГВ) и муниципального самоуправления (ОМС) в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В качестве органов, рассматривающих заявления об оспаривании кадастровой стоимости, предусмотрены суд и комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия). При этом физические лица не обязаны до суда обращаться в комиссию. Комиссия действует в соответствии с порядком, установленным Приказом Минэкономразвития РФ № 263 .

Основанием для пересмотра комиссией результатов определения кадастровой стоимости является:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки. Кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в ГКН, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости (п. 13 комментируемого постановления).

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в комиссии может быть представлен в виде схемы (ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ):

Особенности подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости в суде

Прежде всего, в п. 1 комментируемого постановления указано, что под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии.

Помимо требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений, может быть предъявлено требования об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии (п. 2 и 4 этого документа).

Следует отметить, что дела об оспаривании кадастровой стоимости в первой инстанции рассматриваются верховными судами республик, краевыми, областными судами, судами городов федерального значения, судом автономной области и судами автономного округа (пп. 8 п. 1 ст. 26 ГПК РФ). При этом заявление подается по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (п. 3 комментируемого постановления). Срок рассмотрения заявления – два месяца со дня его поступления в суд.

Заявления не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей, о признании нормативного правового акта недействующим.

Однако при пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости по требованию заявителя может быть установлена такого объекта.

Согласно п. 6 комментируемого постановления с заявлением в суд могут обратиться:

• юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
• иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности;
• ОГВ и ОМС в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
• федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
• бывший собственник объекта недвижимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление;
• участник долевой собственности независимо от согласия других сособственников;
• арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• арендатор имущества, находящегося в собственности граждан и (или) юридических лиц, если арендная плата за пользование имуществом рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, при наличии согласия собственника на такой пересмотр в письменной форме;
• лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости;
• прокурор в случаях защиты прав, свобод и законных интересов граждан, интересов РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.

Состав участников определен в п. 7 комментируемого постановления. Так, по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной обязательно участвуют государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

При рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки также привлекается орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки.

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии заинтересованными лицами (административными ответчиками) являются комиссия и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, при котором она создана.

Кроме того, суд может привлечь к участию в деле иных лиц, права и обязанности которых могут быть затронуты решением суда (собственника, сособственника, бывшего собственника, со­арендатора объекта недвижимости).

Обратите внимание

Немаловажным является вопрос о сроке исковой давности.

Установлено, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в ГКН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в ГКН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Решения и действия (бездействие) комиссии могут быть оспорены в трехмесячный срок (п. 8 комментируемого постановления).

К заявлению в суд обязательно прилагаются (п. 11 этого документа):

• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подает правообладатель);
• документы и иные данные, в том числе подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости);
• отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости , а также в необходимых случаях подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение (если подается заявление об установлении рыночной стоимости).

К сведениию

Юридические лица должны приложить к заявлению документы, свидетельствующие о соблюдении досудебного порядка (рассмотрения заявления в комиссии). Такими документами могут быть решение комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок.

Если заявление не было принято комиссией к рассмотрению (например, в связи с отсутствием отчета о рыночной стоимости, правоустанавливающих документов), то такое обращение не свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Досудебный порядок не обязателен для физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей (п. 9 и 10 комментируемого постановления).

Не стоит забывать об уплате государственной пошлины, которая при подаче заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости уплачивается в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ в отношении каждого объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается (для физических лиц – 300 руб., для организаций – 2 000 руб.). Аналогичная позиция изложена в Определении ВС РФ от 11.02.2015 № 75-АПГ14-7.

Особенности судебного рассмотрения заявления об оспаривании кадастровой стоимости

Дела по заявлениям об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. Интересно, что ранее ВАС считал, что споры об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11).

Однако с 15.09.2015 (введение в действие Кодекса административного судопроизводства) такие дела будут рассматриваться в соответствии с гл. 25 КАС РФ. Так, согласно п. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Обратите внимание

Дело должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в ГКН результаты очередной кадастровой оценки (п. 15 комментируемого постановления).

В случае утверждения и внесения в ходе рассмотрения дела в ГКН результатов очередной кадастровой оценки, применимых к спорному объекту недвижимости, заявитель не вправе изменить требования и оспорить результаты очередной кадастровой оценки. В этом случае необходимо обращаться с новым заявлением, соблюдя досудебный порядок.

Особенности судебного разбирательства:

В соответствии с п. 28 комментируемого постановления установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за , в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости , и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в ГКН.

В заключение сформулируем основные выводы:

• кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть оспорена путем подачи соответствующего заявления в специальную комиссию и суд;
• юридические лица вправе обратиться в суд только после обращения в комиссию. Указанное требование не распространяется на физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей;
• в суд могут быть предъявлены требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений, а также требование об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Приказ Минэкономразвития РФ от 25.08.2014 № 504 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории».

Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Приказ Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу совместно с филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу провело горячую телефонную линию по вопросам пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На вопросы петербуржцев отвечали начальник отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Санкт-Петербургу А.П. Шихова и начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу И.Ю. Румакина.

Приводим некоторые ответы.

Вопрос. Что понимается под недостоверностью сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости?

Ответ. При формировании перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН).

К недостоверным сведениям относятся недостоверные характеристики объекта недвижимости, содержащиеся в ГКН (например, ошибки, возникшие при переносе в ГКН сведений об объектах недвижимости от организаций технической инвентаризации) и использованные при проведении государственной кадастровой оценки.

При подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости из-за недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, заявитель представляет в комиссию пакет документов в следующем составе:

• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие наличие недостоверности сведений.

Для доказательства недостоверности сведений и пересмотра кадастровой стоимости заявитель вправе обратиться с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости:

• к заказчику работ - в орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки (в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (до 21.04.2015 - Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга)), если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки;
• в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в ходе кадастрового учета вновь образованных объектов недвижимости или учета качественных или количественных изменений объекта.

Вопрос. Требуется ли согласие всех сособственников для подачи заявления в комиссию по пересмотру результатов определения кадастровой стоимости?

Ответ. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае если на объект недвижимости зарегистрировано право общей долевой собственности, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности каждого из сособственников и, следовательно, каждый из участников общей долевой собственности может воспользоваться правом пересмотра кадастровой стоимости в комиссии или в суде.

Для юридических лиц обязательно соблюдение досудебного порядка оспаривания, вместе с тем для граждан возможен пересмотр результатов определения кадастровой стоимости в суде без предварительного обращения в комиссию.

Следует учитывать, что для объектов недвижимости, в том числе зарегистрированных на праве общей долевой собственности, заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в отношении объекта недвижимости в целом.

Кроме того, комиссия информирует о принятии к рассмотрению заявления лиц, обладающих правом на объект недвижимости, а также направляет указанным лицам копии решения по итогам заседания комиссии.

Следовательно, заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости целесообразно подавать от всех сособственников, вместе с тем отсутствие согласия сособственников не является основанием для отказа в рассмотрении заявления.

Вопрос. Где размещается информация после заседания комиссии по пересмотру результатов определения кадастровой стоимости и в какие сроки?

Ответ. Протоколы заседания комиссии и решения комиссии размещаются на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/) не позднее 5 рабочих дней с даты соответствующего заседания в подразделе «Кадастровая оценка» раздела «Деятельность» («Главная» - «Деятельность» - «Кадастровая оценка» - «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» - «Информация о работе комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» - «Обобщенная информация о решениях, принимаемых комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости»).

Вопрос. В случае подачи заявления о государственном кадастровом учете изменений здания в части изменения материала наружных стен изменится ли кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Ответ. Кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит изменению в случае изменения площади и (или) назначения объекта недвижимости.
Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости при изменении материала наружных стен здания не изменяется.

Вопрос. Мне принадлежит на праве общей долевой собственности часть квартиры. Могу ли я заказать кадастровый паспорт, в котором указана стоимость именно моей доли?

Ответ. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости являются дополнительными сведениями об объекте недвижимости.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки, в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в рамках кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

Действующим законодательством не предусмотрено определение и внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости доли в праве на объект недвижимости.