Принцип вклада гласит. Выбор вклада: основные принципы. Наилучшее и наиболее эффективное использование

В теории стоимости сформулировано четыре основных фактора, влияющих на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность. Данные факторы проявляются через основные принципы оценки, которые определяют их влияние на стоимость объектов недвижимости в процессе ее функционирования.

Основные принципы оценки недвижимости объединены в четыре группы:

1) принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта;

2) принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта;

3) принципы, обусловленные влиянием рыночной среды;

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта. Процесс создания стоимости ориентирован на получение будущих выгод. Рыночная стоимость недвижимости не эквивалентна цене приобретения объекта в прошлом или производственным издержкам на ее создание, ее величина отражает представления участников рынка о будущих выгодах от ее приобретения.

Для владельца недвижимости личного пользования стоимость зависит главным образом от ожидаемых преимуществ в результате владения и проживания в этой недвижимости. Стоимость коммерческой недвижимости будет определяться доходом , который она может генерировать в будущем. В связи с этим оценщики недвижимости учитывают местные, региональные и национальные особенности представлений покупателей и продавцов. Ретроинформация об объекте и состоянии рынка имеет значение для интерпретации текущего состояния рынка и прогнозирования рыночных ожиданий.

Полезность заключается в способности товара удовлетворять определенные потребности потребителей. Недвижимость обладает различной полезностью для жильца, владельца и арендатора . Жилая недвижимость, находящаяся в личной собственности, удовлетворяет потребность собственника в жилом помещении с той или иной степенью удобства. Качество удобств влияет на полезность недвижимости для владельца или арендатора. В данном случае полезность принимает форму генерируемых недвижимостью денежных потоков . Влияние полезности на стоимость зависит от потребительских характеристик недвижимости, к которым относят площадь, местоположение, качество ремонта и другие свойства полезности, существенно влияющие на стоимость недвижимости.

Принцип замещения утверждает, что при наличии нескольких аналогичных или сопоставимых объектов недвижимости на рынке наибольшим спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой . Этот принцип предполагает рациональное поведение участников рынка, не обремененных дополнительными затратами , обусловленными задержкой платежей. Согласно данному принципу покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем за другой объект со сходными потребительскими параметрами. Принцип замещения признает за покупателями и продавцами право выбора объектов недвижимости с одинаковыми характеристиками.

Издержки неиспользованных возможностей ¾ это величина потерь, связанных с упущенной возможностью в результате конкретного выбора. Инвестор, принимая соответствующее решение, отказывается от других возможностей приложения капитала . Предпочтения конкретного инвестора учитывают его интересы, это либо максимальная доходность при относительно небольшом уровне риска, либо получение надежно прогнозируемой величины доходов на долгосрочной основе. Издержками неиспользованных возможностей для инвестора являются альтернативные инвестиционные варианты, которые оказались более эффективными при сопоставимом уровне риска. Например, если собственник приобрел дом в зоне ограниченной этажности, он лишается возможности получения дополнительного дохода от сдачи в аренду надстроенных этажей при наличии соответствующего спроса.

Понятие издержек неиспользованных возможностей связано с принципом замещения. Сравнительный анализ ставок дохода по альтернативным инвестиционным вариантам помогает оценщику определить требуемую доходность для оцениваемой недвижимости.

Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта. Принцип баланса устанавливает, что стоимость недвижимости создается и поддерживается при условии равновесия различных противостоящих и взаимодействующих элементов, таких, как компоненты недвижимости, производственные факторы: земельный участок, рабочая сила, капитал и менеджмент . Необходимое равновесие достигается при оптимальном соотношении земли и других объектов, а вложение дополнительного капитала не сопровождается получением дополнительной выгоды. Принцип баланса проявляется и во взаимосвязи недвижимости и внешней среды.

Принцип вклада означает, что стоимость каждой конкретной составляющей недвижимости соответствует ее вкладу в стоимость целого объекта недвижимости либо величине, на которую уменьшается общая стоимость, при отсутствии данного компонента в недвижимости.

Фактически понесенные собственником расходы по преобразованию недвижимости могут сопровождаться изменением ее стоимости как в большую, так и в меньшую сторону либо не изменять стоимость. Например, фактически осуществленный ремонт помещения, имеющий смету понесенных при этом затрат, в зависимости от соответствия привнесенных улучшений требованиям рынка и типа конкретного объекта может изменить стоимость на величину равную или превышающую расходы , а при неблагоприятных условиях привести к снижению итогового результата.

Принцип остаточной продуктивности. Под прибавочным продуктом понимают чистый доход, приносимый земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, за исключением всех производственных расходов. Представители классической экономической школы отождествляли прибавочный продукт с земельной рентой, которая, по их мнению, лежала в основе стоимости земли. В XX в. экономисты высказывали мнение, что прибавочный продукт следует связывать с организацией производства, которая объединяет землю, рабочую силу и капитал в конечный объект недвижимости .

Принцип рыночного соответствия предполагает, что недвижимость имеет стоимость при условии, что ее характеристики соответствуют спросу конкретных рынков. Направление использования недвижимости в данном районе должно отвечать спросу по большому спектру факторов, включая экономические обстоятельства, предпочтения владельцев, действующие нормы зонирования и регулирования землепользования и др.

Конкретные рынки также устанавливают стандарт рыночного соответствия. Так, согласно принципу прогрессии недвижимость с низкой ценой в районе с высокими ценами будет стоить дороже, чем в районе с сопоставимой недвижимостью. Согласно принципу регрессии недвижимость с высокой ценой будет стоить меньше в районе с низкими ценами, чем в районе с сопоставимой недвижимостью.

Принцип внешнего фактора означает, что положительное или отрицательное влияние на стоимость недвижимости могут оказывать внешние по отношению к ней факторы. Обычно факторы, имеющие значение для большого числа объектов (автодороги, другие объекты инфраструктуры ), обеспечиваются государством. Если внешние факторы, формируемые государством, оказывают преимущественно положительное воздействие, то отрицательные внешние факторы для владельцев недвижимости возникают, как правило, из-за действий других владельцев. Например, фирма сбрасывает в окружающую среду вредные отходы и уклоняется от ответственности, перекладывая на других расходы по проведению экологических мероприятий.

Недвижимость в большей степени подвергается воздействию внешних факторов по причине ее неразрывной связи с земельным участком. Внешние факторы могут затрагивать как назначение недвижимости, так и ее физические параметры. Например, открытие станции метро в районе новостроек Москвы приводит к увеличению стоимости приблизительно на 25%. Внешние факторы могут иметь интернациональный, национальный, региональный и местный характер.

К факторам, влияющим на стоимость недвижимости, обычно относят: общественные тенденции, экономическую ситуацию, мероприятия государственного регулирования и экологию. Взаимодействие указанных факторов определяет рыночную стоимость любого объекта недвижимости. Оценщик изучает и анализирует тенденции развития факторов, влияющих на стоимость, чтобы определить направление изменений, скорость, с которой они происходят, период, в течение которого они сохранятся, а также степень воздействия и возможный диапазон.

Социальные факторы , анализируемые оценщиками, связаны с характеристиками населения. Изучение демографических тенденций предполагает рассмотрение состава населения по возрасту и полу, численности населения, уровню образования, темпу спроса на жилую недвижимость и т. д.

Экономические факторы затрагивают основные связи между существующим и будущим спросом и предложением, а также покупательную способность населения. В данном случае оценщики рассматривают такие рыночные характеристики, как занятость, уровень доходов, развитие промышленности, инфраструктуры, уровень цен, а также возможные условия финансирования приобретения недвижимости. Кроме того, к экономическим факторам относят количество и качество существующей недвижимости, возможность создания новых объектов, уровень строительных затрат, рыночные коэффициенты загрузки помещений, динамику арендной платы и ценовой диапазон сходных объектов недвижимости.

К государственным факторам относят политическую и правовую деятельность на всех уровнях государственного управления, которая может влиять на характер и тенденции функционирования рынка недвижимости и стоимость недвижимости. Наиболее важные факторы включают федеральное, региональное и местное налоговое законодательство, местные правила зонирования, строительные нормы и правила, санитарные нормы, специальное законодательство, влияющее на стоимость недвижимости.

К природным и техногенным экологическим факторам относят климатические условия, топографию, состояние почвы, токсические загрязнители, препятствия будущего экономического развития природного характера, транспортные системы, природную привлекательность территории, на которой расположена недвижимость.

Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды. Важнейшие факторы, влияющие на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность, ¾ в процессе своего взаимодействия формируют экономический принцип спроса и предложения. Потребительские свойства товара, объем его предложения, возможности и потребности покупателей в его приобретении в совокупности формируют спрос и предложение товара в конкретной рыночной ситуации.

Владение и успешное управление недвижимостью обеспечивают инвесторам возможность получения экономической выгоды. Хотя рынки недвижимости отличаются нестабильностью, недвижимость является основным объектом оценочной деятельности, а рынки недвижимости ¾ важной движущей силой экономического развития.

Инвесторы , вкладывая капитал в недвижимость, основываются на своих потребностях и возможностях. Каждый индивидуальный участник рынка стремится получить свои экономические цели и результаты, при этом в процессе взаимодействия всех участников происходит комплексное формирование рынка недвижимости. Многообразие изменчивых и взаимосвязанных факторов, влияющих на стоимость недвижимости, проявляется в основных принципах рыночных ожиданий и рыночных изменений.

Изменения состояния рынка обусловлены динамикой факторов, влияющих на стоимость недвижимости: природные, экономические, общественные, экологические и политические. Характер изменений зависит от активности рынков. Изменения социальных, экономических, политических и экологических факторов влияют на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Задача оценщика состоит в анализе и прогнозировании потенциальных рыночных изменений, существенно влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Однако в силу изменчивости рыночной ситуации стоимостная оценка недвижимости проводится на конкретную дату и недолго сохраняет свою обоснованность. Изменение рыночных предпочтений в сфере недвижимости не может быть легко обеспечено соответствующим предложением. Кроме того, физическое, функциональное и экономическое старение зданий снижает их стоимость.

Рассмотрим комплексное влияние на результат оценки общих экономических принципов спроса и предложения, замещения, баланса и внешних факторов.

Принцип спроса и предложения предполагает, что цена недвижимости находится в прямой зависимости от спроса и в обратной ¾ от предложения. Указанная зависимость обычно не носит пропорциональный характер. Таким образом, изменение спроса и предложения на какой-либо объект приводит к изменению равновесной цены . Взаимодействие спроса и предложения является следствием взаимодействия участников рынка недвижимости: производителей и потребителей, или продавцов и покупателей.

Предложение ¾ это количество объектов определенного вида недвижимости, предлагаемых на данном рынке в данный период времени для продажи или аренды по соответствующим ценам при условии стабильности издержек производства.

Спрос в сфере недвижимости ¾ это потребность в приобретении или аренде в данный период времени какого-либо типа недвижимости по ценам данного рынка при условии стабильности численности населения, дохода, будущих цен и предпочтений собственников и пользователей.

Принцип конкуренции. Конкуренция возникает между покупателями или арендаторами и является результатом взаимодействия усилий нескольких потенциальных покупателей или арендаторов при заключении сделки. Конкуренция возникает также между продавцами или владельцами недвижимости в процессе взаимодействия усилий нескольких потенциальных продавцов или владельцев недвижимости при ее продаже или сдаче в аренду . Покупатели и продавцы недвижимости нацелены на максимизацию доходов при адекватном уровне риска. Поэтому в условиях рыночной конкуренции каждый объект недвижимости конкурирует не только со всеми другими объектами, пригодными для данного вида использования на конкретном секторе рынка, но и с объектами других сегментов рынка.

Дефицит ¾ это фактор стоимости, отражающий текущее или ожидаемое соотношение спроса и предложения на конкретный товар. Ценность дефицитного товара, к которому в полной мере можно отнести недвижимость в силу ограниченности пригодной к использованию земли, растет не только при увеличении спроса, но даже при его постоянстве. Факторы полезности и дефицита оказывают влияние на стоимость только во взаимодействии друг с другом, так как отсутствие одного из них нивелирует влияние оставшегося.

Под потребностью понимают желание покупателя получить определенный товар, способный удовлетворить те или иные жизненные потребности. Потребность так же, как полезность и дефицит, связана с покупательной способностью.

Реальная покупательная способность ¾ это способность конкретного лица или группы лиц функционировать на рынке в качестве покупателя, приобретая товары и услуги за деньги или их эквивалент. Оценка рыночной стоимости недвижимости учитывает способность рынка заплатить за оцениваемый объект.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Оптимальное использование недвижимости отражает основное допущение в отношении поведения рынка недвижимости . Рассматривая рыночные факторы, определяющие стоимость недвижимости, оценщик идентифицирует оптимальное использование недвижимости. Подобный анализ играет существенную роль при определении стоимости недвижимости, поскольку он определяет место объекта на рынке с позиции альтернативных вариантов использования земли на конкретную дату. Таким образом, рыночная стоимость или цена, которую покупатель готов заплатить, а продавец готов принять за недвижимость, базируется на представлении оценщика о наиболее выгодном использовании земельного участка или зданий. Несмотря на то, что свободные и застроенные земельные участки имеют тенденцию к оптимальному использованию, заключение оценщика об оптимальном использовании недвижимости может не совпадать с текущим использованием. Поскольку вариант использования земли может быть ограничен существующими строениями, оптимальное использование определяют и для земельного участка как условно свободного, и для недвижимости в целом. Сформулированный вариант оптимального использования недвижимости базируется на комплексном анализе рыночных условий и тенденций.

Необходимость анализа вариантов наиболее эффективного использования недвижимости

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, то анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является цена земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости между различными участками объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном варианте использования может быть сделан только после расчета стоимости.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника , девелопера или оценщика . Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования являются, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу рыночной стоимости .

Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду , то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д.). Инвестиционная мотивация, помимо величины получаемого дохода и накопления капитала , учитывает такие параметры, как налоговые льготы , осуществимость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

n рыночный анализ;

n анализ реализуемости варианта;

n анализ наиболее эффективного использования.

Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов.

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т. д. по каждому варианту.

Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

Критерии анализа наиболее эффективного использования. Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям:

1) юридической допустимости;

2) физической осуществимости;

3) финансовой обеспеченности;

4) максимальной продуктивности.

Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования даже при наличии необходимого финансирования неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Юридическая допустимость. Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.

Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство.

На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды . В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, то этот факт следует отразить в отчете об оценке. Например, если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет.

Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости . Данные ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.

Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают строительные расходы для соблюдения технических нормативов. Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста.

Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Оценщики должны учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагаемых проектах застройки территорий. Например, строительство зданий определенной этажности, противопожарные разрывы, требования инсоляции.

Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использования может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если оценщик предполагает внесение в существующие нормы изменений. Например, перевод земель сельскохозяйственного назначения под жилую застройку. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.

Физическая осуществимость. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на его физическую осуществимость. Критерии физической осуществимости: размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение), ¾ влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения.

Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность по сравнению с участками с ровными сторонами.

Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку этим достигается экономия средств на его освоение. Например, свободная мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки.

Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. Выявленные оценщиком негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, то оцениваемый участок не может быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района.

В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности его дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить с итоговой доходностью. Как правило, затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.

Финансовая обеспеченность. Следующий этап отбора видов использования заключается в анализе финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала . Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами . Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, то такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал , сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, то этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении.

Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

Максимальная продуктивность. Максимальная продуктивность ¾ это наибольшая стоимость земельного участка как такового независимо от того, является ли он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости ¾ земельного участка.

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации , требуемой рынком для данного вида использования. Однако в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости.

Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.

Способ наилучшего использования недвижимости может достигаться либо на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

1) наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

2) наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Существуют три основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

1) выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка;

2) использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли;

3) расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка проводят по двум причинам:

1) идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал;

2) выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

Рассмотрим различие между наиболее эффективным использованием участка без строений и объекта недвижимости со строениями на примере недвижимости производственного назначения, имеющей токсичные выбросы. Район, в котором расположен анализируемый объект, по своим природным характеристикам осваивается как пригородный жилой массив.

Максимальная эффективность использования участка без строений с наибольшей вероятностью будет основана на использовании его под жилой коттедж. В данном случае возникнут затраты на снос и утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный владелец собственности будет осуществлять перезастройку участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика.

В зависимости от того, насколько близким по времени к дате оценки является выбранный вариант использования, требующий нового строения, существующий вид использования может рассматриваться как промежуточный. Так, если по плану расширения городских земель коттеджное строительство достигнет анализируемого земельного участка через пять лет, а срок, необходимый для сноса существующих строений и сооружения нового коттеджа, ¾ один год, то четырехлетнее функционирование существующей производственной недвижимости рассматривается как промежуточное использование.

В случае если конкурентоспособный уровень спроса выше для производственного использования, то, вероятно, наиболее эффективным использованием этого объекта недвижимости может быть сохранение существующего использования с проведением необходимых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат.

Теория оценки недвижимости предполагает проведение анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена. Необходимо определить востребованности текущего использования.

Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что участок не имеет строений либо может быть освобожден от строений в результате их сноса. В итоге определяется стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.

Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:

1) использование участка земли без улучшений для продажи инвестору , который впоследствии в соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости перенасыщены;

2) застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

n застройка без промежуточного использования, если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;

n застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использования до того момента, как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;

n разделение или объединение земельного участка для достижения наиболее эффективного использования;

n застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующим объектам.

Наиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на основе незастроенного участка является его условная незастроенность. Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется здание, которое влияет на стоимость объекта. В этом случае выбор варианта наиболее эффективного использования участка как незастроенного принимает форму инвестиционного проектирования на стадии принятия решения.

В этом случае оценщику необходимо ответить на ряд вопросов.

1. Как можно использовать земельный участок, если он фактически не застроен или может быть освобожден от существующих построек?

2. Какой тип здания или других строений, обеспечивающих выбранный вариант использования, можно построить на данной земле исходя из ее физических и прочих характеристик и в какие сроки?

3. Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?

Например, если для достижения наиболее эффективного использования земли необходимо провести строительные работы, то оценщику следует определить:

n затраты на снос существующих строений;

n вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости (офис, гостиница, склад и т. д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам ;

n характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка (этажность, оптимальная площадь функционального подразделения, число данных подразделений и др.);

n уровень арендной платы и эксплуатационных расходов ;

n стоимость сооружаемых зданий с учетом затрат на финансирование.

Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

1) сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;

2) изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости .

В обоих случаях рассматривается необходимость и возможность:

n сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

n проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;

n проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;

n уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

Оценщик, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы.

1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии?

2. Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию , расширение, частичный снос?

3. Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?

Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.

В оценочном отчете необходимо разграничить наиболее эффективное использование участка как незастроенного от застроенного. Отчет об оценке должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель и заключение по каждому виду использования.

К принципам, связанным с природой недвижимости относятся принцип остаточной продуктивности; принцип вклада; принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи; принцип пропорциональности; принцип экономического размера; принцип экономического разделения.

Принципы, связанные с природой недвижимости:

• остаточной продуктивности;
• вклада;
• возрастающей и уменьшающейся отдачи
• пропорциональности;
• экономического размера;
• экономического разделения

Принцип остаточной продуктивности. Согласно положениям экономической теории, продуктивная деятельность предполагает наличие четырех факторов: земли, труда, капитала и предпринимательства (координации), которые отражают основные группы материальных и нематериальных ресурсов, обеспечивающих производственные потребности.

Каждый из этих факторов должен быть обеспечен доходом, полученным от этой деятельности. Однако вследствие того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и предпринимательство привлекаются к ней, то продуктивность земли выражается тем доходом, который остается после покрытия затрат на эти факторы и выплачивается собственнику земли как рента. Иными словами, земля имеет остаточную продуктивность и обретает ценность только тогда, когда имеется положительный остаток после оплаты всех других факторов производства.

В тоже время земля не должна рассматриваться как пассивный фактор. Благодаря своим характеристикам и, прежде всего, местоположению, она позволяет удовлетворять специфические потребности, минимизировать общие издержки, и/или увеличивать общий доход. Соответственно, чем больше привносимый землей доход, тем больше ее стоимость.

В оценке недвижимости принцип остаточной продуктивности реализуется в том, что текущая стоимость земли определяется чистым доходом, оставшимся после того, как оплачены все затраты, связанные с управлением и функционированием недвижимости, а капитал, инвестированный в земельные улучшения, полностью возмещен. Иными словами, земля может давать только остаточный доход без фиксированной или необходимой ставки отдачи.

Факторы производства и их компенсация

В самом общем виде данный принцип может быть проиллюстрирован следующим примером.

Доход от сдачи в аренду застроенного участка составляет 40000 долл., а капитал, инвестированный в здание и землю – соответственно 120000 долл. и 30000 долл.

• Доход, полученный от аренды в течение года 40000 (минус)
• Покрытие затрат, связанных с управлением и функционированием недвижимости 22000 (минус)
• Обеспечение отдачи (10%) и возврата (2,5%) ивестированного в земельные улучшения капитала
  + 120 000 х 12.5% = 15 000 = 37000 (равно)
• Остаточный доход на землю 3000 и капитал, инвестированный в землю, дает 10% ежегодной отдачи:
  3 000 /30 000 = 10%.

Естественно, что остаточная продуктивность земли будет зависеть от соотношения четырех факторов производства, которое реализуется в принципах вклада, пропорциональности, увеличивающейся или уменьшающейся отдачи.

Принцип вклада (принцип предельной продуктивности). Согласно данному принципу стоимость любого компонента недвижимости измеряется той величиной, на которую стоимость всей недвижимости увеличивается при его существовании или уменьшается при его отсутствии. При этом дополнительные инвестиции становятся экономически целесообразными, лишь при условии, что они обеспечат соответствующее увеличение дохода.

Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость недвижимости вследствие наличия или отсутствия какого–либо фактора производства.

Иными словами, вклад – это прирост стоимости всей недвижимости в результате привнесения какого-либо нового компонента, а не фактические затраты на сам этот компонент. Тем самым, использование принципа вклада позволяет определить излишние или недостающие улучшения с точки зрения наиболее эффективного использования недвижимости.

Примером реализации этого принципа при оценке недвижимости является также определение рыночной стоимости земельных улучшений, которая определяется разницей между рыночной стоимостью улучшенной недвижимости и рыночной стоимость собственно земли. Прямым следствием принципа вклада является принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи.

Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи. Сущность данного принципа заключается в том, что по мере увеличения какого-либо ресурса общая отдача сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.

В экономической теории данный принцип соответствует закону убывания предельной продуктивности. Данный закон относится к ситуации, когда изменяется только один фактор, тогда как остальные при этом остаются постоянными. Величина изменяемого фактора, после которой прирост дохода начинает уменьшаться, называется точкой уменьшения предельной продуктивности.

Применительно к оценке недвижимости в соответствии с этим принципом дополнительные инвестиции в земельные улучшения приведут к увеличению дохода с земли до определенной границы, после чего прирост дохода станет меньше прироста капиталовложений. Данная граница отвечает максимальной стоимости недвижимости.

Следует заметить, что принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи касается не только земельных улучшений. В книге Е.И.Тарасевича «Оценка недвижимости. Энциклопедия оценки. - СПб: изд-во гос. технич. ун-та, 1997. - 422 с.», приводится пример действия принципа возрастающей и уменьшающейся отдачи, относительно количества земельных участков.

Так, застройщик имеет возможность разбить земельный массив на любое количество участков и, соответственно, на каждом участке построить односемейный жилой дом. Очевидно, что от размеров участка будет зависеть цена продажи жилой недвижимости, и, соответственно, будет изменяться общий доход застройщика (табл. 5.2).

Изменение общего дохода застройщика в зависимости от количества участков

Данный пример иллюстрирует, что точка уменьшения предельной продуктивности соответствует 4 участкам, так как дальнейшее увеличение количества участков приводит к уменьшению общего дохода.

Принцип пропорциональности состоит в том, что любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание компонентов, при котором достигается максимальная стоимость земли. Если нарушается данный принцип, то появляется "недоулучшенная" или "переулучшенная" недвижимость, которая, скорее всего, потребует либо обновления, либо рефинансирования или продажи.

Диспропорция возникает, когда сооружение характеризуется недостаточными усовершенствованиями, например, слишком маленькая автостоянка при большом офисном здании, или наоборот, переоснащено по отношению к характеру земельного участка. Она существует также тогда, когда затраты по предоставлению и объемы предоставляемых услуг для занимающих его лиц неадекватны или избыточны по сравнению с характером сооружения или окружающего соседства. В любом из этих случаев земля теряет стоимость из-за неэффективного использования.

Пропорциональность - оптимальное сочетание компонентов недвижимости, при котором достигается максимальная стоимость земли.

Принцип пропорциональности применим не только к отдельным объектам недвижимости, но и их совокупности в масштабах квартала, района, города. Он предполагает оптимальное сочетание определенных типов землепользования в пределах конкретной территории, которое может обеспечить максимальную стоимость всех земельных ресурсов. В то же время избыточное количество однотипных объектов в районе приводит к уменьшению ее стоимости.

В любом случае, для поддержания высокой ценности земли ее функциональное использование и характер улучшений должен соответствовать существующим правилам землепользования, а также потребностям и ожиданиям местного рынка. Новые объекты, появляющиеся на рынке, должны учитывать наличие существующих и строящихся объектов для максимизации своих шансов по достижению общей пропорциональности.

Естественное функционирование рынка всегда направлено на достижение сбалансированности и пропорциональности. Поэтому этот принцип широко используется при определении рыночной стоимости и применяется в процессе анализа наиболее эффективного использования, предполагающего получение максимального чистого операционного дохода и максимальной стоимости земли. По сути, принцип пропорциональности связывает между собой принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи.

Достижение наиболее эффективного использования соблюдением еще двух принципов связанных с внутренней структурой недвижимости: оптимальным размером ее физических компонентов (принцип экономического размера) и распределением, связанных с ней прав (принцип экономического разделения).

Принцип экономического размера предполагает наличие оптимального размера недвижимости, который наилучшим образом соответствует рыночным предпочтениям, типу землепользования и окружению. Отклонения от экономического размера, как правило, приводят к снижению привлекательности и стоимости объекта.

Понятие экономического размера в равной степени применимо и к земельным участкам, и к земельным улучшениям. Если в районе жилой усадебной застройки обычным является земельный участок площадью 1500 кв. м, то уменьшение ее до 750 кв. м, вероятнее всего, приведет к снижению стоимости земли в расчете на 1 кв.м. Аналогичный эффект будет иметь и чрезмерное увеличение общей площади жилого дома, расположенного на участке.

Экономический размер - оптимальный размер недвижимости, который наилучшим образом соответствует рыночным условиям, типу землепользования и окружению.

В районах, где нарушен принцип экономического размера, на практике наблюдается эффект прироста стоимости консолидированного (объединенного) участка. Например, каждый из двух соседних земельных участков в районе промышленной застройки, по отдельности может оказаться слишком маленьким для размещения промышленного предприятия. Будучи объединенными, они приобретут значительно большую ценность для промышленной застройки. При этом стоимость консолидированного участка, скорее всего, будет больше, чем сумма стоимостей каждого из участков, продаваемых раздельно. В этом состоит суть понятия совокупной (марьяжной) стоимости.

Два соседних земельных участка, будучи купленными по 15000 долл. и 12000 долл. соответственно, после их объединения были проданы за 32000 долл. То есть совокупная стоимость обеспечила прирост в 10000 долл.:

• Стоимость консолидированного участка 32000 (минус)
• Стоимость первого участка 15000 (минус)
• Стоимость второго участка 12000 (равно) = 27 000
• Прирост стоимости 5000

Таким образом, принцип экономического размера - это тот же принцип пропорциональности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости.

Принцип экономического разделения. Экономическое разделение предполагает, что право собственности на недвижимость может быть разделено на два или более имущественных интереса, сочетание которых приведет к возрастанию общей стоимости объекта.

Имущественные права могут быть разделены относительно:

• физических компонентов (земля, здания, помещения, надземное и подземное пространство);
• финансовых компонентов (собственный и заемный капитал, совместный и долевой капитал);
• времени (различные виды аренды, несовпадающие периоды владения, будущие имущественные права);
• полноты правомочий (ограниченное право пользования чужим имуществом, доверительное управление, ограничение на использование имущества).

Распределение имущественных прав, связанных с недвижимостью, целесообразно настолько, насколько оно позволяет обеспечить оптимальную структуру настоящих и ожидаемых выгод и как следствие – максимальную стоимость.

Например, собственник земельного участка может предоставить право застройки отдельно на наземную (под строительство офиса) и подземную (под строительство гаража) части участка двум различным застройщикам. Или, при временном разделении, вполне оправданно будет заключение нескольких договоров аренды одной и той же недвижимости с несовпадающими периодами пользования. Или, очевидным будет увеличение стоимости недвижимости в пользу, которой установлен сервитут, дающий право на ограниченное использование соседнего участка для выезда на магистраль.

Важной сферой реализации принципа экономического разделения, которая будет рассмотрена в последующих главах, посвященных финансовому анализу недвижимости, является определение оптимального сочетания интересов застройщиков, вкладывающих в объект недвижимости собственный капитал, и кредиторов, предоставляющих ипотечные ссуды.

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис. 1.3):

1-я группа : принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа : принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

3-я группа : принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа : принципы лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ).

Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника

Исходный принцип оценки стоимости недвижимости – принцип полезности , который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости, например, эксплуатации земельного участка в особом режиме (заповедники, лечебно-оздоровительные зоны) или связи объекта с историческими ценностями, а также от престижности.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности :

1) при сравнительном подходе рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью;

2) при затратном подходе за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки;

3) при доходном подходе стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части группы (например, многофункциональные центры).

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Этот принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения.

Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Этот принцип лежит в основе оценки недвижимости при доходном подходе и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

Поскольку использование объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна учитывать перспективные тенденции развития данной территории.

В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно – спроса и предложения и конкуренции.

Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости

Вторая группа принципов оценкиобусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы:

· вклада;

· остаточной продуктивности;

· сбалансированности;

· разделения.

Принцип вклада. Для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта. Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов:

1) земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли);

2) оборудования и технических средств (для незастроенного участка – также зданий и сооружений);

3) рабочей силы;

4) менеджмента.

При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад – это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

Если рассматривать действие принципа вклада в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 150 000 долл. могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 300 000 долл. В данном случае проявляется действие закона предельной производительности, согласно которому вклад элементов недвижимости эффективен до тех пор, пока увеличение стоимости объекта превышает стоимость предельных затрат.

Изучение типичных размеров вклада позволяет собственнику (застройщику) принять решение о том, нужно ли добавлять в объект недвижимости тот или иной его компонент или нет. Критерием целесообразности выступает соотношение величины вклада элемента какого-либо фактора в стоимость объекта и суммы затрат, необходимых для добавления этого элемента.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

Особое положение среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности.

Остаточная продуктивность – остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты натруд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов (рис. 1.1).

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени . Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

Остаточной продуктивности земли;

Предельной продуктивности (принцип вклада);

Возрастающего и уменьшающего дохода;

Сбалансированности;

Экономического размера;

Экономического разделения.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:

· труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой,

· капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;

· предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,

· земля, которая компенсируется рентой.

Поскольку земля физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

Застройщик на основании мониторинга западной недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа в Юкках будет стоить 2,5 млн. руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн. руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн. руб., он определяет максимальную цену, которую он может заплатить за земельный участок – 0,2 млн. руб.

Собственник земельного участка может получить чистый доход от него, т.е. остаточную продуктивность земли, если, например:

· земельный участок расположен в удобном и легко доступном для людей месте и в этом случае владелец магазина готов заплатить за аренду земельного участка б льшие деньги, а собственник земли – получить максимальный доход практически без дополнительных затрат;

· земельный участок расположен в удобном для производства месте (окраина города, но близко к Федеральной автомобильной дороге) и в этом случае владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный для него участок земли готов заплатить б льшие деньги, а собственник земли – получить доход при минимальных затратах на обустройство территории;

· земельный участок расположен в красивом месте на берегу реки и за это будущий владелец загородного дома готов платить б льшие деньги, чтобы удовлетворить свои особые потребности.

Используя оценочный «принцип остаточной продуктивности земли» , собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

Оценочный «принцип предельной продуктивности» характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

Используя оценочный «принцип предельной продуктивности» и анализируя рыночную конъюнктуру, собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.

Суть «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

Владельцы земельных участков обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Грамотное решение этой проблемы связано с использованием оценочного «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода». Данный принцип гласит, что застройка земельного участка выгодна до тех пор, пока общая отдача комплекса «земля и созданная на ней недвижимость» будет максимальной, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерам или качеству от окружающих объектов, тяготеет все-таки к стоимости последних.

На конкретном земельном участке может быть построено много или мало объектов недвижимости. В обоих случаях в соответствии с «принципом остаточной продуктивности» теряется стоимость земли. Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии друг с другом. Тогда общий доход от земли будет максимальным.

С учетом оценочного «принципа сбалансированности» , владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Оценочный «принцип экономического размера» участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором – отказаться от излишков земли.

По сути – это обратная сторона предыдущего принципа – сбалансированности.

Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

Разделение имущественных интересов может происходить по-разному:

· физическое разделение участка земли;

· разделение времени (аренда, пожизненное владение, будущие имущественные права);

· разделение прав пользования (ограничение на использование объекта недвижимости);

· разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи);

· разделение по правам кредитора вступить во владение (первые закладные, «младшие» закладные, налоговые закладные, судебные залоги, участие в капитале).

«Принцип экономического разделения» применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

Принципы, связанные с рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:
- зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;
- предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;
- уровень конкуренции на рынке недвижимости;
- изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа.

Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.

Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости» .

Например: избыток предложения в случае одновременного строительства разными фирмами на одном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

Оценочный «принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.

Если дом построен с излишествами, и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство). И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.

Суть оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.

Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться.

Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.

Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения» .

Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп , которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:
- во-первых, соответствуют юридическим нормам;
- во-вторых, реализация которых возможна физически;
- в-третьих, осуществимы финансово;
- в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

Предыдущая

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Стоимость недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

1. Первый уровень – уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических.

На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и независящие непосредственно от него, но косвенно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

2. Второй уровень – уровень влияния локальных факторов.

На этом уровне исследуются такие факторы, как:

· местоположение:

Транспортная доступность;

Пешеходная доступность;

Наличие и состояние коммуникаций;

Наличие объектов социально-культурного назначения;

Размещение объектов;

Примыкающее окружение.

· физические характеристики:

Физические параметры;

Качество строительства и эксплуатации;

Наличие коммунальных услуг;

Состояние недвижимости;

Функциональная пригодность и использование;

Привлекательность, комфорт.

· условия продаж:

Залоги и заклады;

Особые условия сделок;

Мотивы продавцов и покупателей.

· временные факторы:

Дата оценки;

Даты известных сделок по аналогам.

· условия финансирования:

Сроки кредитования;

Процентные ставки;

Условия выделения средств.

3. Третий уровень включает в себя:

· архитектурно-строительные факторы:

недвижимость должна соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь хорошее естественное освещение помещений, привлекательный внешний вид, т.е. архитектурно-планировочное решение оказывает заметное влияние на стоимость недвижимости.

· финансово-эксплуатационные факторы:

Эксплуатационные расходы;

Стоимость строительства.

Оценка финансово-эксплуатационных факторов включает в себя оценку объема имущественных прав.

Поскольку оценка недвижимости – субъективный процесс. то неизбежно возникает вопрос: а насколько можно доверять выводам оценщика.

Важно, чтобы оценщик не только соблюдал правила профессиональной этики, был независим в своих суждениях, но и был профессионально грамотен, максимально точно учитывал все многообразие факторов, которое влияет на цену недвижимости, правильно интерпретировал имеющиеся данные, для этого и существуют принципы, которым он должен следовать при оценке недвижимости.

Принципы оценки недвижимости – методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущие рынку недвижимости влияет на стоимость недвижимости.

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2. Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения).

3. Принципы, связанные с рыночной средой.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

I. Принципы пользователя.

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся:

1. Принцип полезности.

2. Принцип замещения.

3. Принцип ожидания.

Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.

Полезность – способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время (не вообще, а именно в данных условиях).

Принцип замещения определяется следующим образом: типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта с эквивалентной полезностью.

Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости затратном, доходном, сравнительном.

Затратный подход основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида недвижимости.

Доходный подход базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Подход сравнительного анализа продаж характеризуется анализом рыночных продаж аналогичных и сходных сданным объектом недвижимости.

С точки зрения затратного подхода принцип замещения означает – никто из рациональных покупателей не заплатит за объект недвижимости больше, чем он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта с учетом сроков строительства и возможных потерь в связи с этим).

С точки зрения доходного подхода принцип замещения может быть сформулирован следующим образом: стоимость объекта недвижимости устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения необходимого для приобретения сопоставимого замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль, или стоимость объекта недвижимости определяется конкурентными элементами сравнения среди альтернативного выбора вариантов инвестирования, приносящих аналогичную величину прибыли.

С точки зрения сравнительного подхода принцип замещения гласит: если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться объект с минимальной стоимостью.

Принцип ожидания связан с представлениями пользователя объекта недвижимости и гласит: стоимость объекта приносящего доход определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой ожидаемой от его перепродажи.

Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью.

Важное значение имеет, за какой период времени будет получен ожидаемый доход, т.к. рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра.

Процесс приведения будущих доходов в денежном эквиваленте к их текущей стоимости называется дисконтированием.

II. Принципы, связанные с объектами недвижимости.

Данные принципы связаны прежде всего с землей на которой расположен объект. Это:

· принцип остаточной продуктивности земли;

· принцип предельной продуктивности;

· принцип оклада;

· принцип возрастающего и уменьшающегося дохода;

· принцип сбалансированности;

· принцип экономического размера;

· принцип экономического разделения.

1. Принцип остаточной продуктивности (или производительности) заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.

Каждая составляющая производства должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Однако поскольку земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал, управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю; после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

2. Принцип вклада.

Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

Теоретической основой принципа вклада является концепция предельной производительности, согласно которой максимальная эффективность достигается тогда, когда предельный доход становится равным предельным затратам, связанным с его получением соответственно этому дополнительные затраты имеют смысл до тех пор, пока они приносят доход, больший, чем сами затраты.

3. Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.

Суть этого принципа состоит в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений в недвижимость. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости.

Любые последующие дополнительные капиталовложения в недвижимость не дадут пропорционального увеличения прибыли, следовательно, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости.

Поэтому следует предварительно проанализировать различные варианты использования земельного участка и только после этого сделать окончательный выбор типа объекта недвижимости для строительства на этом участке.

4. Принцип сбалансированности.

Формируется следующим образом: составляющие производства должны сочетаться между собой в определенной пропорции.

Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих производства с объекта недвижимости будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость объекта недвижимости при оценке будет выше.

Сбалансированность – это когда любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

5. Принцип экономического размера:

На любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Экономический размер – это количество земли необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении (например, объединение двух мелких участков земли в один, оптимального размера повышает их суммарную стоимость).

6. Принцип экономического разделения: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Действующее законодательство позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права. Право собственности подразумевает права владения пользования и распоряжения имуществом.

Кроме права собственности имущественными правами являются: право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) имущественного пользования, право хозяйственного владения и право оперативного управления, а также различного вида сервитуты – право ограниченного пользования объектом недвижимости.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом:

1. Физическое разделение – это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка – разделение прав на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

2. Разделение по времени владения – это различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права и пр.

3. Разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости.

4. Разделение имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищества, акционерные общества, контракты с оговоренными условиями продажи.

5. Разделение по залоговым правам – закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделений совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличит стоимость объектов недвижимости.

Принципы, связанные с рыночной средой.

К данной группе принципов относятся принципы:

· зависимости;

· соответствия;

· спроса и предложения;

· конкуренции;

· изменения.

1. Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия). Различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

Необходимо помнить, что во всех случаях местоположение – основной фактор. влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости.

К основным факторам относится также близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре, т.е. связь с рынком пользователя.

Два этих фактора – местоположение объекта и связь с рынком пользователя – в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

2. Принцип соответствия . Объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.

Соответствие означает, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости.

Исходя из этого принципа, следует не только знать стандарты, соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.